土地の図面の見方は知っていますか?超基本な土地販売図面の知識/マイホームブログ

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私の経験した家づくりのあれこれをマイホームブログとして書いています。2020年6月に完成予定です。

今回は「土地の販売図面の見方」です。

初めての土地探し。

土地情報をインターネットで見ていても知らない言葉ばかりですよね。

私も最初はこの土地やすい!!買おう!なんて意気込んで、農地用だったり・・市街化調整区域だったり・・。

少しずつ知識をつけながら土地の販売図が見れるようになりました。

まずは本当に基本的なことだけでも知っていると、無駄な一喜一憂が減りますよ。

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土地の販売図面から土地情報を知る

土地の販売図面は土地探しをしていれば見たことがあると思います。

見方を確認してみます。

都市計画図

どの市町村にも都市計画法があります。

希望の土地が「市街化区域」または「非線引き区域」となっているか確認しましょう。

「市街化調整区域」となっている場合は原則的には建てられませんが、必要な条件を満たし建築許可を申請して許可が出れば建てることはできます。ただし、インフラが整っていなかなったり、住宅ローンが通りづらいこともあるようです。

市街化調整区域にどうしても建てたい場合は、条件の判断が素人ではとても難易度が高いので専門の不動産業者に相談するなどして十分な注意が必要です。不動産業者でも知識がなければ間違うことがあるようです。

私は探すときは市街化調整区域は最初から除外しました。理由はなんかややこしそうだったから・・・面倒なのは嫌です!

土地の権利

ほとんどの土地は所有権となっていますが、たまに借地権というなっているものがあります。借地権はその名の通り借りることになります。

地目

宅地であれば問題はありません。宅地以外の場合は建てられないこともあるので不動産会社やハウスメーカーに確認をしましょう。見た目では家が建てれそうな土地でも登記上「田」や「畑」などの農地であれば地目を変更しなければなりません。

地目変更に労力がかかってしまったり、地目によっては建てられないと行った失敗は避けたいですね。

用途地域

家の隣に工場や商業施設が好き勝手に建ってしまわないように住み分けをする決まりです。

住みたい土地が将来、想定外の環境にならないように確認しましょう。

住宅地、商業地、工業地など13種類に分けられています。

住宅地域だけでも何種類もあります。コンビニは不可で小学校が建てられる地域やパチンコ屋もコンビニも可能な地域、小規模な工場が建てられる地域など様々です。

自治体によって例外もあるため、わからない場合は担当部署に確認をしましょう。

私たちの土地の用途地域は「無指定」の地域でした。無指定も普通に存在するようです。

用途地域は家の建物にも影響があり、広さと高さに制限があります。

建ぺい率と容積率、高さ制限

用途地域によって建てられる家の最大の大きさは決まっています。

建ぺい率は1階部分の面積が決まり、容積率は敷地面積に対して床面積をどこまで広くできるかが決まります。

例えば・・土地148㎡(約45坪)の場合:建ぺい率50%で1階の面積は74㎡(約22坪)、容積率は200%で延べ床面積は296㎡(約89坪)これがこの土地の最大の家の広さです。
(十分ですよね・・大きすぎますよね・・。)

土地に対して目一杯に建物を建てたいと思ってもこのような制限があるので注意が必要ですね。

低層住宅地においては高さ制限もあります。近隣の日当たりを確保するために制限を設けています。

希望の土地のこのような制限の確認は自治体の都市計画を担当している課で詳しく教えてもらえます。

44.9坪で建ぺい率70%、容積率は200%の土地を購入しました!

引渡条件・設備・備考

現状引渡の場合は、古家があっても更地でもそのままの状態で渡すということです。

古家がある場合は解体費もかかるので注意が必要です。

設備では水道、ガス、電気の状態が書かれています。よくあるのが上下水道が敷地まで来ていないことです。この場合は引き込み工事がかかります。土地が広ければ高額にもなりますのでよく確認してください。

備考はその土地特有の状況や条件が書かれています。かなり重要な情報もあるので見逃さないようにしてくださいね。

我が家下水道が引き込まれていたのでとても助かりました!
土地代+引き込み代を考えたら違う土地を探したほうがいい場合もありますよ!

接道状況・セットバック

「セットバック要」という記載もよく見ます。

これは道路が狭いから道路を広げてから建てるよう指示するものです。

接道義務として幅4mの道路に家の敷地が2m以上接することという決まりがあります。

何かあった時に救急車や消防車が通れるように確保しなくてはいけないためです。

セットバックは建築面積も狭くなる可能性もあり、公道か私道かによっては別途工事費用もかかりますので注意したいですね。

まとめ

土地の販売図面の見方についてまとめました。

販売図面に書いてあるような単語を知っていても基本的に素人ではわからないことの方が多いです。

土地の購入にはたくさんの決まりが関わってくるので、何が何だかわからなくなります。

よし買おう!と思って建てれない・・、高額な工事費がかかる・・なんて言われたら、心底がっかりします。

まずは自分でもある程度、土地の販売図面の見方がわかるようになっていると探すときに選びやすいですし、時間も取られません。

なんとなく候補に上がったところで詳しい情報を不動産会社や住宅会社に相談することが土地探しの近道です。

土地探しは誰と何をポイントに選ぶ?これだけは押さえておきたい!/マイホームブログ
土地と建物、どちらに重点を置きますか?土地を探す時、誰と一緒に探すかで得られる情報や見極めるポイントが変わってきます。

 

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♦利用する場合の注意点♦
✔︎営業の電話はかかってきます
バンバンかかってくることもあります。
メーカー側も詳しい話を聞かないことには間取りプランや資金計画は出すことが難しいのです。
ある程度、土地の条件や希望の間取りなどが決まってから依頼した方がいいですよ。
子育て世代にとって営業電話ほど、鬱陶しいものはないですよね。
依頼時に電話に出れないのでメールで連絡してほしいと記載するといいかもしれません。✔︎キッパリと断りましょう。
そして営業の対応が嫌だとか、ちょっと違うなと思ったらきっぱりと断りましょう!
「考える時間が欲しい」や「イメージと違った」など、気持ちを言った方がいいです。
営業担当は断られることには慣れています。大丈夫です!

✔︎プランが出てこない可能性もあります
本気度が見えないと、メーカー側もきちんと対応してくれない可能性もあります。
そんなに簡単にプランや資金計画は出てくるものではありません。
家庭によって収入や使える資金、希望の間取りは変わるので話を聞かなければ出せません。

これらのことをきちんと理解した上で利用するといいと思います。
うまく利用できれば、手間がかからず比較ができますよ!

 

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